NOVINKY

Daň z nabytí nemovitých věcí ve světle novelizace

Publikováno v časopisu Development News, 11/2016

Je to již přes dva roky, co se zásadně změnila platná právní úprava v oblasti zdaňování převodu (nyní nabytí) nemovitých věcí (zákonné opatření Senátu č. 340/ 2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, dále jen "ZoDzNNV").

Novela tohoto zákonného opatření přináší několik důležitých (nicméně již avizovaných) změn oproti stávající úpravě. Cílem navrhovaných úprav je především zjednodušení právní úpravy, posílení jednoznačnosti výkladu některých ustanovení a snížení administrativní zátěže, a to i při směně nemovitých věcí.

Zjištění základu daně

V obecné rovině je vhodné poukázat na skutečnost, že v případě sjednané ceny se jí rozumí úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci, tj. např. cena včetně daně z přidané hodnoty, pokud jí daný úplatný převod podléhá. U nabytí vlastnického práva k nemovité věci, které podléhá dani z přidané hodnoty podle§ 56 odst. S zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (dále jen "ZDPH"), avšak v tzv. přeneseném režimu, tj. reverse charge podle § 92d ZDPH, není tato DPH součástí úplaty, a proto pro účely daně z nabytí není ani součástí sjednané ceny, tedy základu dané. Pro zjištění základu dané může poplatník v rámci srovnávací daňové hodnoty ve vymezených případech namísto ceny zjištěné (za pomoci znaleckého posudku) využít i směrné hodnoty. Tento postup však není pro poplatníky jednoduchý a zpravidla se mu vyhýbají. Poplatník totiž v této variantě sám určuje směrnou hodnotu, a to za pomoci speciální přílohy k daňovému přiznání, v níž identifikuje hodnotu nabývané nemovité věci jako protiplnění. Z té pak určí výši zálohy daně, kterou je povinen zaplatit ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Při určení směrné hodnoty může být poplatníkům nápomocná kalkulačka přístupná na stránkách Finanční správy ČR http://smernahodnota.financnisprava.cz. Zásadní nevýhodou je však poplatníkova nejistota, že jím stanovená výše směrné hodnoty ne- 40 DN 1112016 movitých věcí vychází z neúplných či nesprávných podkladů, a tedy že správce daně výši směrné hodnoty nemovitých věcí následně posoudí jinak, především v jeho ne prospěch.

Novela ZoDzNNV

Od letošního 1. listopadu vejde v účinnost zákon č. 254/2016 Sb. novelizující ZoDzNNV, kdy cílem novelizace je zejména zjednodušení způsobu určení základu daně v případech směny a převodu nemovitých věcí. Nově se u směn nemovitých věcí při určení sjednané ceny nepřihlíží k hodnotě pozbývané nemovité věci, nelze se ale mylně domnívat, že sjednaná cena bude v takovém případě vždy rovna nule. V praxi se lze velmi často setkat s doplatky hodnoty směňovaných nemovitých věcí v penězích. Sjednaná cena se v takovém případě bude rovnat výši peněžitého plnění nebo hodnotě nepeněžitého plnění poskytnutého společně s nemovitou věcí. Podmínkou pro uplatnění tohoto postupu je ale skutečnost, že nabývací cenou není výlučně cena sjednaná. Další změnou navrhovanou v oblasti směn nemovitých věcí je zvýšení procentní sazby při určení srovnávací daňové hodnoty, a to z aktuálních 75 % na 100 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny. Toto zvýšení se týká pouze případů směn nemovitých věcí. V ostatních případech (kupní smlouva, vypořádání spoluvlastnictví apod.) zůstává sazba na současné úrovni, tedy 75 %. Smyslem stanovení 75% sazby na směrné hodnotě nebo zjištěné ceně je ponechání prostoru pro určitou toleranci výše sjednané ceny tak, aby mohla být základem daně i tehdy, neodpovídá-li plně směrné hodnotě nebo zjištěné ceně nabývané nemovité věci. Avšak v situacích, kdy: (i) bude sjednaná cena tvořena jen doplatkem, který bude ve většině případů výrazně nižší, než je hodnota nemovité věci, nebo kdy (ii) bude sjednaná cena nulová, pokud nebude doplatek poskytnut vůbec; by porovnávání mezi sjednanou cenou a směrnou hodnotou nebo zjištěnou cenou bylo pouze formální. Fakticky bude zásadně směrná hodnota nebo zjištěná cena vyšší, a tudíž je třeba, aby se základ daně určený směrnou hodnotou nebo zjištěnou cenou co nejvíce blížil předpokládané hodnotě nabývané nemovité věci. Proto je vhodné v případě směny nemovitých věcí stanovit, že srovnávací daňová hodnota činí 100 % směrné hodnoty, nebo zjištěné ceny.

Poplatníkem výhradně nabyvatel

Nejzásadnější změnu přináší novelizace ve vymezení daňového poplatníka, kterým je nově stanoven výhradně nabyvatel nemovité věci. Touto změnou si správce daně slibuje zejména zkrácení a urychlení daňových řízení a samozřejmě má za následek i zrušení institutu ručitele. Tato úprava tak bude odpovídat převážné většině zemí EU. Je tak opuštěn dřívější režim o možnosti smluvního přenesení daňové povinnosti z převodce nemovitosti na nabyvatele, který byl v praxi často využíván v souvislosti s korelací kupní ceny nemovité věci. Je tedy na místě upozornit kupující na riziko přenesení daňové povinnosti z prodávajících na kupující, pokud bude návrh na vklad vlastnického práva podán po nabytí účinnosti novelizace ZoDzNNV, tj. 31. 10. 2016. K přenesení daňové povinnosti dojde s účinností novelizace ze zákona, a tedy smluvní ujednání, které se zákonné úpravě odchyluje, se stane ze zákona neplatným. Zejména kupující by tedy neměli otálet s podáním návrhu na vklad vlastnického práva, pokud si ve smlouvě nesjednali, že při přenesení daňové povinnosti dojde ke snížení kupní ceny právě o výši uhrazené daně.

Účinnost novely ZoDzNNV

Současné ZoDzNNV se podle přechodných ustanovení novelizace aplikuje na práva a povinnosti vzniklé v souvislosti s daní z převodu nemovitých věcí, která vznikla před nabytím účinnosti novelizace, tj. nejpozději do 31. 10. 2016 včetně. Později vzniklá práva a povinnosti se budou posuzovat již podle novelizovaného znění ZoDzNNV.

 

Daň z nabytí nemovitých věcí ve světle novelizace

Publikováno v časopisu Development News, 11/2016

Je to již přes dva roky, co se zásadně změnila platná právní úprava v oblasti zdaňování převodu (nyní nabytí) nemovitých věcí (zákonné opatření Senátu č. 340/ 2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, dále jen "ZoDzNNV").

Novela tohoto zákonného opatření přináší několik důležitých (nicméně již avizovaných) změn oproti stávající úpravě. Cílem navrhovaných úprav je především zjednodušení právní úpravy, posílení jednoznačnosti výkladu některých ustanovení a snížení administrativní zátěže, a to i při směně nemovitých věcí.

Zjištění základu daně

V obecné rovině je vhodné poukázat na skutečnost, že v případě sjednané ceny se jí rozumí úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci, tj. např. cena včetně daně z přidané hodnoty, pokud jí daný úplatný převod podléhá. U nabytí vlastnického práva k nemovité věci, které podléhá dani z přidané hodnoty podle§ 56 odst. S zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (dále jen "ZDPH"), avšak v tzv. přeneseném režimu, tj. reverse charge podle § 92d ZDPH, není tato DPH součástí úplaty, a proto pro účely daně z nabytí není ani součástí sjednané ceny, tedy základu dané. Pro zjištění základu dané může poplatník v rámci srovnávací daňové hodnoty ve vymezených případech namísto ceny zjištěné (za pomoci znaleckého posudku) využít i směrné hodnoty. Tento postup však není pro poplatníky jednoduchý a zpravidla se mu vyhýbají. Poplatník totiž v této variantě sám určuje směrnou hodnotu, a to za pomoci speciální přílohy k daňovému přiznání, v níž identifikuje hodnotu nabývané nemovité věci jako protiplnění. Z té pak určí výši zálohy daně, kterou je povinen zaplatit ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Při určení směrné hodnoty může být poplatníkům nápomocná kalkulačka přístupná na stránkách Finanční správy ČR http://smernahodnota.financnisprava.cz. Zásadní nevýhodou je však poplatníkova nejistota, že jím stanovená výše směrné hodnoty ne- 40 DN 1112016 movitých věcí vychází z neúplných či nesprávných podkladů, a tedy že správce daně výši směrné hodnoty nemovitých věcí následně posoudí jinak, především v jeho ne prospěch.

Novela ZoDzNNV

Od letošního 1. listopadu vejde v účinnost zákon č. 254/2016 Sb. novelizující ZoDzNNV, kdy cílem novelizace je zejména zjednodušení způsobu určení základu daně v případech směny a převodu nemovitých věcí. Nově se u směn nemovitých věcí při určení sjednané ceny nepřihlíží k hodnotě pozbývané nemovité věci, nelze se ale mylně domnívat, že sjednaná cena bude v takovém případě vždy rovna nule. V praxi se lze velmi často setkat s doplatky hodnoty směňovaných nemovitých věcí v penězích. Sjednaná cena se v takovém případě bude rovnat výši peněžitého plnění nebo hodnotě nepeněžitého plnění poskytnutého společně s nemovitou věcí. Podmínkou pro uplatnění tohoto postupu je ale skutečnost, že nabývací cenou není výlučně cena sjednaná. Další změnou navrhovanou v oblasti směn nemovitých věcí je zvýšení procentní sazby při určení srovnávací daňové hodnoty, a to z aktuálních 75 % na 100 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny. Toto zvýšení se týká pouze případů směn nemovitých věcí. V ostatních případech (kupní smlouva, vypořádání spoluvlastnictví apod.) zůstává sazba na současné úrovni, tedy 75 %. Smyslem stanovení 75% sazby na směrné hodnotě nebo zjištěné ceně je ponechání prostoru pro určitou toleranci výše sjednané ceny tak, aby mohla být základem daně i tehdy, neodpovídá-li plně směrné hodnotě nebo zjištěné ceně nabývané nemovité věci. Avšak v situacích, kdy: (i) bude sjednaná cena tvořena jen doplatkem, který bude ve většině případů výrazně nižší, než je hodnota nemovité věci, nebo kdy (ii) bude sjednaná cena nulová, pokud nebude doplatek poskytnut vůbec; by porovnávání mezi sjednanou cenou a směrnou hodnotou nebo zjištěnou cenou bylo pouze formální. Fakticky bude zásadně směrná hodnota nebo zjištěná cena vyšší, a tudíž je třeba, aby se základ daně určený směrnou hodnotou nebo zjištěnou cenou co nejvíce blížil předpokládané hodnotě nabývané nemovité věci. Proto je vhodné v případě směny nemovitých věcí stanovit, že srovnávací daňová hodnota činí 100 % směrné hodnoty, nebo zjištěné ceny.

Poplatníkem výhradně nabyvatel

Nejzásadnější změnu přináší novelizace ve vymezení daňového poplatníka, kterým je nově stanoven výhradně nabyvatel nemovité věci. Touto změnou si správce daně slibuje zejména zkrácení a urychlení daňových řízení a samozřejmě má za následek i zrušení institutu ručitele. Tato úprava tak bude odpovídat převážné většině zemí EU. Je tak opuštěn dřívější režim o možnosti smluvního přenesení daňové povinnosti z převodce nemovitosti na nabyvatele, který byl v praxi často využíván v souvislosti s korelací kupní ceny nemovité věci. Je tedy na místě upozornit kupující na riziko přenesení daňové povinnosti z prodávajících na kupující, pokud bude návrh na vklad vlastnického práva podán po nabytí účinnosti novelizace ZoDzNNV, tj. 31. 10. 2016. K přenesení daňové povinnosti dojde s účinností novelizace ze zákona, a tedy smluvní ujednání, které se zákonné úpravě odchyluje, se stane ze zákona neplatným. Zejména kupující by tedy neměli otálet s podáním návrhu na vklad vlastnického práva, pokud si ve smlouvě nesjednali, že při přenesení daňové povinnosti dojde ke snížení kupní ceny právě o výši uhrazené daně.

Účinnost novely ZoDzNNV

Současné ZoDzNNV se podle přechodných ustanovení novelizace aplikuje na práva a povinnosti vzniklé v souvislosti s daní z převodu nemovitých věcí, která vznikla před nabytím účinnosti novelizace, tj. nejpozději do 31. 10. 2016 včetně. Později vzniklá práva a povinnosti se budou posuzovat již podle novelizovaného znění ZoDzNNV.

 

JoomShaper