NOVINKY

Developerský projekt na vlastním nebo cizím pozemku

Napsala Alena Srbová | Publikováno v časopisu Development News, 10/2015

Realizace developerského projektu předpokládá existenci vhodného pozemku. Jeho získání je nejpodstatnější fází projektu.

Od něj a jeho lokality se odvíjí druh projektu, jeho budoucí architektura a s ní související kvalita a zájem klientů. Projekty jsou realizovány zejména na pozemcích vlastních anebo pronajatých. Zamyslíme se nad tím, jaké výhody a jaká rizika to developerovi přináší, případně jaké další možnosti mu právo nabízí.

Nové trendy, nové právní instituty

V poslední době sledujeme narůstající počet developerských projektů realizovaných na pozemcích, které developerům nepatří. Stavějí tedy na cizích pozemcích. To může být pro developery riskantní. Avšak nový občanský zákoník přinesl nové instituty, které mohou rizika eliminovat, popř. zcela vyloučit, a proto by byla škoda, kdyby zůstaly pouhými slovy na papíře.

Stavba na vlastním pozemku

Vlastnictví je pro developera nejbezpečnějším titulem k pozemku, protože mu poskytuje nejsilnější oprávnění. Na první pohled se dokonce zdá, že vlastník může takový pozemek užívat bez omezení. Tak tomu ale není - i vlastník je ve výkonu svých práv k pozemku omezen právními předpisy. Realizace staveb s sebou vždy nese jistá rizika, a proto je v Čechách i dalších zemích regulována řadou zákonů. Ty ochraňuji veřejný zájem společnosti a státu, aby nebyly poškozovány hodnoty, jako jsou život a zdraví lidí, jejich bezpečnost, životní prostředí apod. Stavba musí být postavena v souladu s těmito tzv. veřejnoprávními předpisy. Rozhodne-li se developer užít svůj pozemek k realizaci projektu, nemůže stavět, cokoli se mu zlíbí. Musí ověřit, co je na pozemku možné postavit podle územního plánu (prostorové a funkční využití pozemku - obytný, obchodní, průmyslový projekt), jaká omezení jsou pro výstavbu na pozemku stanovena, zda a jak je pozemek možné zásobovat vodou, elektřinou, plynem, je-li pozemek součástí památkově chráněného území, zda do něj zasahují ochranná pásma aj. A musí postavit pouze to, k čemu mu stavební úřad vydá stavební povolení. K tomu, aby zahájil kroky vedoucí k realizaci projektu na svém pozemku, nepotřebuje vlastník souhlas žádné další osoby. V tom spočívá zásadní rozdíl oproti projektu na cizím pozemku.

Stavba na cizím pozemku

Pokud developer nevlastní pozemek, musí zvolit mezi několika možnostmi, jak jej získat. Právo mu nabízí smlouvy, které buď nejsou (tzv. obligačně-právní titul), anebo jsou (tzv. věcně-právní titul) registrovány v katastru nemovitostí. Do první skupiny se řadí nájem s oprávněním stavět, výpůjčka pozemku nebo nové instituty pachtu a výprosy. Druhá skupina zahrnuje oprávnění založené na věcném břemeni - služebnosti anebo nově oprávnění z práva stavby. Vžijme se do role developera a položme si otázku, co je výhodnější. Právní povaha nájmu, pachtu, výpůjčky a výprosy nám poskytne možnost realizovat stavbu na konkrétním pozemku a předložení smlouvy bude pro stavební úřad dostatečné. Co by nás mělo zaujmout nejvíce, je fakt, že realizace stavby bude založena pouze na tom, že vlastník pozemku dodrží své povinnosti, k nimž se smlouvou zavázal. Závazek z takové smlouvy totiž zavazuje výhradně toho, kdo smlouvu uzavřel, a proto zanikne společně se zánikem smlouvy nebo subjektu (pronajímatele) či s jeho změnou. Kdyby nový vlastník neměl zájem o stavbu na pozemku, nebo by s její realizací nesouhlasil, dostali bychom se do složité - téměř neřešitelné - situace. Nutno dodat, že komplikaci a značné riziko pro developera představuje i možnost zvýšení nájemného nebo výpověď smlouvy. Naproti tomu věcné břemeno a právo stavby - ač zřízené smlouvou - ne jenže podléhají registraci v Katastru nemovitostí ČR (oprávnění developera k pozemku je poté veřejně známé), ale svou právní povahou zavazují nejen stávajícího vlastníka pozemku, ale i veškeré budoucí vlastníky. Úhrada za věcné břemeno je obvykle jednorázová a úplata za právo stavby musí být stanovena dopředu na celou dobu jeho trvání. Navíc v případě, že by developerovi kdokoli bránil v užívání pozemku ke stavbě, zákon mu dává možnost bránit své právo v téměř stejném rozsahu jako vlastníkovi, a to i proti samotnému vlastníkovi pozemku! Oba tyto tituly tak developerovi poskytují větší ochranu investice. Institut práva stavby, který byl za účelem staveb na cizím pozemku v minulosti vyvinut, pak navíc developerovi nabízí i další možnosti vztahující se k financování projektu: právo stavby je zákonem označeno za nemovitou věc evidovanou v katastru, proto je možné jej zatížit zástavním právem. Zástavní právo může být zřízeno jako zajištění úvěru , kterým developer získá finanční prostředky na realizaci (části) zamýšleného projektu.

Závěrem

Vlastnictví pozemku je pro developera bezpochyby nejvýhodnější. Pokud je však projekt plánován na pozemku někoho jiného, doporučujeme užít tzv. věcně-právní titul. Rozdíly mezi jednotlivými právními tituly jsou značné, silnější ochrana, kterou právo věcně-právním titulům přiznává, jednoznačně znamená větší jistotu návratnosti vložené investice.

Developerský projekt na vlastním nebo cizím pozemku

Napsala Alena Srbová | Publikováno v časopisu Development News, 10/2015

Realizace developerského projektu předpokládá existenci vhodného pozemku. Jeho získání je nejpodstatnější fází projektu.

Od něj a jeho lokality se odvíjí druh projektu, jeho budoucí architektura a s ní související kvalita a zájem klientů. Projekty jsou realizovány zejména na pozemcích vlastních anebo pronajatých. Zamyslíme se nad tím, jaké výhody a jaká rizika to developerovi přináší, případně jaké další možnosti mu právo nabízí.

Nové trendy, nové právní instituty

V poslední době sledujeme narůstající počet developerských projektů realizovaných na pozemcích, které developerům nepatří. Stavějí tedy na cizích pozemcích. To může být pro developery riskantní. Avšak nový občanský zákoník přinesl nové instituty, které mohou rizika eliminovat, popř. zcela vyloučit, a proto by byla škoda, kdyby zůstaly pouhými slovy na papíře.

Stavba na vlastním pozemku

Vlastnictví je pro developera nejbezpečnějším titulem k pozemku, protože mu poskytuje nejsilnější oprávnění. Na první pohled se dokonce zdá, že vlastník může takový pozemek užívat bez omezení. Tak tomu ale není - i vlastník je ve výkonu svých práv k pozemku omezen právními předpisy. Realizace staveb s sebou vždy nese jistá rizika, a proto je v Čechách i dalších zemích regulována řadou zákonů. Ty ochraňuji veřejný zájem společnosti a státu, aby nebyly poškozovány hodnoty, jako jsou život a zdraví lidí, jejich bezpečnost, životní prostředí apod. Stavba musí být postavena v souladu s těmito tzv. veřejnoprávními předpisy. Rozhodne-li se developer užít svůj pozemek k realizaci projektu, nemůže stavět, cokoli se mu zlíbí. Musí ověřit, co je na pozemku možné postavit podle územního plánu (prostorové a funkční využití pozemku - obytný, obchodní, průmyslový projekt), jaká omezení jsou pro výstavbu na pozemku stanovena, zda a jak je pozemek možné zásobovat vodou, elektřinou, plynem, je-li pozemek součástí památkově chráněného území, zda do něj zasahují ochranná pásma aj. A musí postavit pouze to, k čemu mu stavební úřad vydá stavební povolení. K tomu, aby zahájil kroky vedoucí k realizaci projektu na svém pozemku, nepotřebuje vlastník souhlas žádné další osoby. V tom spočívá zásadní rozdíl oproti projektu na cizím pozemku.

Stavba na cizím pozemku

Pokud developer nevlastní pozemek, musí zvolit mezi několika možnostmi, jak jej získat. Právo mu nabízí smlouvy, které buď nejsou (tzv. obligačně-právní titul), anebo jsou (tzv. věcně-právní titul) registrovány v katastru nemovitostí. Do první skupiny se řadí nájem s oprávněním stavět, výpůjčka pozemku nebo nové instituty pachtu a výprosy. Druhá skupina zahrnuje oprávnění založené na věcném břemeni - služebnosti anebo nově oprávnění z práva stavby. Vžijme se do role developera a položme si otázku, co je výhodnější. Právní povaha nájmu, pachtu, výpůjčky a výprosy nám poskytne možnost realizovat stavbu na konkrétním pozemku a předložení smlouvy bude pro stavební úřad dostatečné. Co by nás mělo zaujmout nejvíce, je fakt, že realizace stavby bude založena pouze na tom, že vlastník pozemku dodrží své povinnosti, k nimž se smlouvou zavázal. Závazek z takové smlouvy totiž zavazuje výhradně toho, kdo smlouvu uzavřel, a proto zanikne společně se zánikem smlouvy nebo subjektu (pronajímatele) či s jeho změnou. Kdyby nový vlastník neměl zájem o stavbu na pozemku, nebo by s její realizací nesouhlasil, dostali bychom se do složité - téměř neřešitelné - situace. Nutno dodat, že komplikaci a značné riziko pro developera představuje i možnost zvýšení nájemného nebo výpověď smlouvy. Naproti tomu věcné břemeno a právo stavby - ač zřízené smlouvou - ne jenže podléhají registraci v Katastru nemovitostí ČR (oprávnění developera k pozemku je poté veřejně známé), ale svou právní povahou zavazují nejen stávajícího vlastníka pozemku, ale i veškeré budoucí vlastníky. Úhrada za věcné břemeno je obvykle jednorázová a úplata za právo stavby musí být stanovena dopředu na celou dobu jeho trvání. Navíc v případě, že by developerovi kdokoli bránil v užívání pozemku ke stavbě, zákon mu dává možnost bránit své právo v téměř stejném rozsahu jako vlastníkovi, a to i proti samotnému vlastníkovi pozemku! Oba tyto tituly tak developerovi poskytují větší ochranu investice. Institut práva stavby, který byl za účelem staveb na cizím pozemku v minulosti vyvinut, pak navíc developerovi nabízí i další možnosti vztahující se k financování projektu: právo stavby je zákonem označeno za nemovitou věc evidovanou v katastru, proto je možné jej zatížit zástavním právem. Zástavní právo může být zřízeno jako zajištění úvěru , kterým developer získá finanční prostředky na realizaci (části) zamýšleného projektu.

Závěrem

Vlastnictví pozemku je pro developera bezpochyby nejvýhodnější. Pokud je však projekt plánován na pozemku někoho jiného, doporučujeme užít tzv. věcně-právní titul. Rozdíly mezi jednotlivými právními tituly jsou značné, silnější ochrana, kterou právo věcně-právním titulům přiznává, jednoznačně znamená větší jistotu návratnosti vložené investice.

JoomShaper