NOVINKY

Vady stavby

Napsala Alena Srbová | Publikováno v časopisu Development News, 4/2016

Občanský zákoník stanoví, že zhotovení, údržba, oprava nebo úprava stavby nebo její části, je vždy dílem (§ 2587), a proto se na vady staveb aplikuje právní úprava upravující práva z vad u tohoto smluvního typu.

Pro úplnost uveďme, že smlouvou o dílo se zhotovitel zavazuje provést na svůj náklad a na své nebezpečí pro objednatele dílo (stavbu) a objednatel se zavazuje zhotovené dílo převzít a zaplatit za něj zhotoviteli sjednanou cenu. Průběžná platba za dílo zhotoviteli stavby, např. v závislosti na množství prací realizovaných v určitém měsíci či v závislosti na dokončení určité ucelené etapy stavby (základy, nosné konstrukce, střecha, apod.) se zákonnému textu "na svůj náklad" vymyká (zhotovitel by měl obdržet celou cenu až po dokončení a předání stavby). V českém prostředí je však běžně vyžadována stavebními společnostmi, zejména těmi na trhu významnějšími, a současně ji i relativně bez připomínek přijímají developeři a investoři, a proto - s ohledem na smluvní volnost stran - je asi nezbytné ji považovat za běžný jev českého stavebnictví.

Ve smlouvě je třeba dílo specifikovat

Zákon stanoví, že dílo (stavba) má vadu, pokud neodpovídá smlouvě. Z toho vyplývá, že zhotovitel je povinen předat odběrateli - developerovi - stavbu v množství sjednaném ve smlouvě, stejně jako ve sjednané jakosti a provedení. Pokud nebyly jakost a provedení ve smlouvě sjednány, pak má být stavba předána v jakosti a provedení, které jsou vhodné pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý. Pokud stavba nemá tyto vlastnosti, je vadná. V případě developerského projektu tedy bude záležet zejména na tom, zda si developer jako odběratel se zhotovitelem sjednal kvalitu a provedení stavby, a jak podrobně. Lze důrazně doporučit popsat dílo (stavbu) ve smlouvě co nejpřesněji, zejména co do jejího účelu. Tak lze vcelku úspěšně předejít případným pochybnostem o sjednaném účelu budoucí stavby, a tedy rovněž sporům o tom, zda je dílo bezvadné, anebo nikoliv. Pokud developer takové parametry stavby nesjednal, tj. smlouva neurčuje, jaké využití má stavba mít, bude se postupovat podle zákona: Bude-li stavba určena pro bydlení, musí být realizována tak, aby umožňovala užívání za účelem bydlení, půjde-li o stavbu pro výrobu ti služby (např. obchodní centrum) musí stavba odpovídat tomuto účelu. Jestliže tomu tak není, je stavba vadná a developerovi jako objednateli ze smlouvy o dílo náležejí tzv. práva z vadného plnění.
Zákonná úprava práv z vadného plnění doznala novým občanským zákoníkem jedné změny: Vzdálila se úpravě (starého) občanského zákoníku a více se přiblížila úpravě původně obsažené v obchodním zákoníku. Vzhledem ke skutečnosti, že developeři se ve věci smlouvy o dílo a případných vad doposud řídili úpravou obsaženou právě v obchodním zákoníku, neměla by tato změna pro ně představovat výraznou změnu.

Odstoupit od smlouvy, nebo žádat slevu?

Přiblížení úpravy práv z vadného plnění k dřívějšímu obchodněprávnímu režimu s sebou přineslo i skutečnost, že pro tato práva podle smlouvy o dílo platí obdobně úprava vadného plnění podle kupní smlouvy. Proto je (podle zákonné úpravy kupní smlouvy v občanském zákoníku) třeba rozlišovat, jestli vady stavby představují podstatné porušení smlouvy, anebo nikoli. Pokud je porušení nepodstatné, má kupující/odběratel právo na odstranění vady nebo na přiměřenou slevu z kupní ceny/ceny díla. Vadu může odstranit i sám na účet prodávajícího/zhotovitele, je-li to sjednáno anebo pokud zhotovitel prokazatelně nekoná. Pokud je porušení podstatné, může kupující/odběratel žádat odstranění vady, opravu, přiměřenou slevu z kupní ceny/ceny díla, anebo může od smlouvy odstoupit. Brání-li vady užívání věci (stavby, domu aj.), půjde vždy o podstatné porušení smlouvy. Volbu jedné z možností, kterou kupující/odběratel oznámí prodávajícímu/zhotoviteli, již nemůže změnit bez souhlasu druhé strany. Výjimku představuje oprava věci, která se následně ukáže být neopravitelnou.
V obou případech je podmínkou vadu co nejdříve po jejím zjištění oznámit prodávajícímu/zhotoviteli, a to spolu s oznámením volby nároku, který si developer zvolil. Zvolí-li si (ať již jako kupující podle kupní smlouvy, nebo jako odběratel podle smlouvy o dílo) odstoupení od smlouvy, má právo na vrácení kupní ceny.
Pokud se jedná o vady, které nebylo možné odhalit pouhým okem při převzetí díla nebo koupené věci (např. pozemku s domem), jedná se o tzv. skryté vady, které lze podle dnešní úpravy uplatnit až do pěti let od doby, kdy kupující/odběratel (developer) dílo - stavbu převzal. Tyto vady tedy v době převzetí díla (stavby) již existovaly, avšak projevily se až později.

Postoupení práv po dokončení stavby

V případě developerských projektů je na zvážení, zda je vhodné ponechat uplatňování práv z vadného plnění vždy pouze na developerovi jakožto objednateli podle smlouvy o dílo, na jejímž základě byla stavba realizována. Ve skutečnosti je totiž developerem většinou tzv. účelová společnost, založená pouze kvůli realizaci jednoho konkrétního projektu (nejčastěji z důvodu tzv. projektového financování výstavby projektu, tj. z finančních prostředků poskytnutých developerovi na základě smlouvy o úvěru bankovními institucemi). V takovém případě platí, že rozprodáním projektu (ať již se jedná o jednotlivé domy nebo jednotky) je účel společnosti, pro který byla založena, naplněn a developer by její činnost mohl ukončit. Avšak práva z vad a možná reklamační řízení (po dobu např. pětileté záruční lhůty) tomu brání. Řešení nabízí právní institut postoupení práv (resp. dnes lze postoupit i celou smlouvu), čímž může developer v době prodeje nemovitostí či jednotek převést práva z vad na nové vlastníky nemovitostí/jednotek. Ti poté uplatňují tato práva přímo vůči zhotoviteli stavby. S ohledem na skutečnost, že se často jedná o opravy přímo v bytech nebo domech a pro realizaci opravy je nezbytná přítomnost uživatele (vlastníka) bytu, zdá se být toto řešení rychlejší a pružnější - ten, kdo potřebuje opravu, kontaktuje přímo toho, kdo opravu provede. Ve vztahu již nefiguruje původní developer, který by v této fázi tak jako tak již plnil pouze roli prostředníka.

Vady stavby

Napsala Alena Srbová | Publikováno v časopisu Development News, 4/2016

Občanský zákoník stanoví, že zhotovení, údržba, oprava nebo úprava stavby nebo její části, je vždy dílem (§ 2587), a proto se na vady staveb aplikuje právní úprava upravující práva z vad u tohoto smluvního typu.

Pro úplnost uveďme, že smlouvou o dílo se zhotovitel zavazuje provést na svůj náklad a na své nebezpečí pro objednatele dílo (stavbu) a objednatel se zavazuje zhotovené dílo převzít a zaplatit za něj zhotoviteli sjednanou cenu. Průběžná platba za dílo zhotoviteli stavby, např. v závislosti na množství prací realizovaných v určitém měsíci či v závislosti na dokončení určité ucelené etapy stavby (základy, nosné konstrukce, střecha, apod.) se zákonnému textu "na svůj náklad" vymyká (zhotovitel by měl obdržet celou cenu až po dokončení a předání stavby). V českém prostředí je však běžně vyžadována stavebními společnostmi, zejména těmi na trhu významnějšími, a současně ji i relativně bez připomínek přijímají developeři a investoři, a proto - s ohledem na smluvní volnost stran - je asi nezbytné ji považovat za běžný jev českého stavebnictví.

Ve smlouvě je třeba dílo specifikovat

Zákon stanoví, že dílo (stavba) má vadu, pokud neodpovídá smlouvě. Z toho vyplývá, že zhotovitel je povinen předat odběrateli - developerovi - stavbu v množství sjednaném ve smlouvě, stejně jako ve sjednané jakosti a provedení. Pokud nebyly jakost a provedení ve smlouvě sjednány, pak má být stavba předána v jakosti a provedení, které jsou vhodné pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý. Pokud stavba nemá tyto vlastnosti, je vadná. V případě developerského projektu tedy bude záležet zejména na tom, zda si developer jako odběratel se zhotovitelem sjednal kvalitu a provedení stavby, a jak podrobně. Lze důrazně doporučit popsat dílo (stavbu) ve smlouvě co nejpřesněji, zejména co do jejího účelu. Tak lze vcelku úspěšně předejít případným pochybnostem o sjednaném účelu budoucí stavby, a tedy rovněž sporům o tom, zda je dílo bezvadné, anebo nikoliv. Pokud developer takové parametry stavby nesjednal, tj. smlouva neurčuje, jaké využití má stavba mít, bude se postupovat podle zákona: Bude-li stavba určena pro bydlení, musí být realizována tak, aby umožňovala užívání za účelem bydlení, půjde-li o stavbu pro výrobu ti služby (např. obchodní centrum) musí stavba odpovídat tomuto účelu. Jestliže tomu tak není, je stavba vadná a developerovi jako objednateli ze smlouvy o dílo náležejí tzv. práva z vadného plnění.
Zákonná úprava práv z vadného plnění doznala novým občanským zákoníkem jedné změny: Vzdálila se úpravě (starého) občanského zákoníku a více se přiblížila úpravě původně obsažené v obchodním zákoníku. Vzhledem ke skutečnosti, že developeři se ve věci smlouvy o dílo a případných vad doposud řídili úpravou obsaženou právě v obchodním zákoníku, neměla by tato změna pro ně představovat výraznou změnu.

Odstoupit od smlouvy, nebo žádat slevu?

Přiblížení úpravy práv z vadného plnění k dřívějšímu obchodněprávnímu režimu s sebou přineslo i skutečnost, že pro tato práva podle smlouvy o dílo platí obdobně úprava vadného plnění podle kupní smlouvy. Proto je (podle zákonné úpravy kupní smlouvy v občanském zákoníku) třeba rozlišovat, jestli vady stavby představují podstatné porušení smlouvy, anebo nikoli. Pokud je porušení nepodstatné, má kupující/odběratel právo na odstranění vady nebo na přiměřenou slevu z kupní ceny/ceny díla. Vadu může odstranit i sám na účet prodávajícího/zhotovitele, je-li to sjednáno anebo pokud zhotovitel prokazatelně nekoná. Pokud je porušení podstatné, může kupující/odběratel žádat odstranění vady, opravu, přiměřenou slevu z kupní ceny/ceny díla, anebo může od smlouvy odstoupit. Brání-li vady užívání věci (stavby, domu aj.), půjde vždy o podstatné porušení smlouvy. Volbu jedné z možností, kterou kupující/odběratel oznámí prodávajícímu/zhotoviteli, již nemůže změnit bez souhlasu druhé strany. Výjimku představuje oprava věci, která se následně ukáže být neopravitelnou.
V obou případech je podmínkou vadu co nejdříve po jejím zjištění oznámit prodávajícímu/zhotoviteli, a to spolu s oznámením volby nároku, který si developer zvolil. Zvolí-li si (ať již jako kupující podle kupní smlouvy, nebo jako odběratel podle smlouvy o dílo) odstoupení od smlouvy, má právo na vrácení kupní ceny.
Pokud se jedná o vady, které nebylo možné odhalit pouhým okem při převzetí díla nebo koupené věci (např. pozemku s domem), jedná se o tzv. skryté vady, které lze podle dnešní úpravy uplatnit až do pěti let od doby, kdy kupující/odběratel (developer) dílo - stavbu převzal. Tyto vady tedy v době převzetí díla (stavby) již existovaly, avšak projevily se až později.

Postoupení práv po dokončení stavby

V případě developerských projektů je na zvážení, zda je vhodné ponechat uplatňování práv z vadného plnění vždy pouze na developerovi jakožto objednateli podle smlouvy o dílo, na jejímž základě byla stavba realizována. Ve skutečnosti je totiž developerem většinou tzv. účelová společnost, založená pouze kvůli realizaci jednoho konkrétního projektu (nejčastěji z důvodu tzv. projektového financování výstavby projektu, tj. z finančních prostředků poskytnutých developerovi na základě smlouvy o úvěru bankovními institucemi). V takovém případě platí, že rozprodáním projektu (ať již se jedná o jednotlivé domy nebo jednotky) je účel společnosti, pro který byla založena, naplněn a developer by její činnost mohl ukončit. Avšak práva z vad a možná reklamační řízení (po dobu např. pětileté záruční lhůty) tomu brání. Řešení nabízí právní institut postoupení práv (resp. dnes lze postoupit i celou smlouvu), čímž může developer v době prodeje nemovitostí či jednotek převést práva z vad na nové vlastníky nemovitostí/jednotek. Ti poté uplatňují tato práva přímo vůči zhotoviteli stavby. S ohledem na skutečnost, že se často jedná o opravy přímo v bytech nebo domech a pro realizaci opravy je nezbytná přítomnost uživatele (vlastníka) bytu, zdá se být toto řešení rychlejší a pružnější - ten, kdo potřebuje opravu, kontaktuje přímo toho, kdo opravu provede. Ve vztahu již nefiguruje původní developer, který by v této fázi tak jako tak již plnil pouze roli prostředníka.

JoomShaper