NOVINKY

Realizace developerského projektu na základě smluvních podmínek FIDIC

Napsal Jakub Jireš a Alena Srbová | Publikováno v časopisu Development News, 3/2016

Smluvní podmínky Fedération lnternationale des lngénieurs Conseils FIDIC jsou jedním z nejrozšířenějších modelových smluvních typů, který se užívá v oblasti stavebnictví.

V zemích západní Evropy jde o běžně užívanou formu úpravy povinností smluvních stran při realizaci staveb. V posledních letech vzrůstá trend jejich užívání i v ČR. Proto si pojďme - jak jsme přislíbili v minulém čísle - přiblížit, o co se jedná.

Smluvní vzory, všeobecné a zvláštní podmínky

Fedération lnternationale des lngénieurs Conseils, česky Mezinárodní federace konzultačních inženýrů, je nadnárodní sdružení stavebních inženýrů se sídlem ve Švýcarsku, které je činné již od roku 1913. V současné době vykonává řadu činností, z nichž tou nejzajímavější ve vztahu k realizaci staveb je vydávání vzorových modelových smluv. V posledních 50 letech si vydobyly postavení nejužívanějších smluvních vzorů ve stavebnictví a jsou zkráceně označovány podle názvu svého vydavatele "FIDIC". Díky dlouhé době užívání a postupným úpravám reagujícím na dynamický vývoj ve stavebnictví dnes ve světě pravděpodobně neexistují jiné tak komplexní a detailně propracované smluvní vzory.
Smluvní vzory FIDIC jsou složeny ze dvou částí. První část představuje tzv. všeobecné podmínky (General Conditions). Ty upravují základní práva a povinnosti smluvních stran, jako jsou např. termíny dokončení díla nebo jeho částí, průběh kontrol díla, přejímací řízení, odpovědnost za vady díla, porušení závazků jednou ze smluvních stran aj. V rámci všeobecných podmínek může dojít k úpravě ceny díla a v neposlední řadě nabízejí i řešení případných rizik a sporů mezi smluvními stranami. S ohledem na tuto komplexnost a propracovanost modelových řešení FIDIC nedoporučuje přílišné úpravy všeobecných podmínek.
Druhou částí smluvních vzorů FIDIC jsou tzv. zvláštní podmínky (Conditions of Particular Application). Tyto podmínky řeší otázky dané specifiky developerského či jiného stavebního projektu, např. místních podmínek, zákonů, jazyka, 60 DN 312016 platebních podmínek atd. Slouží především k doplnění a konkretizaci všeobecných podmínek, a proto podle doporučení federace právě tato část nabízí nejvíce prostoru k úpravám podmínek pro konkrétní smluvní vztah.

Barevně odlišené modelové smlouvy

Obě části podmínek jsou silně provázány. Dojde-li ke změně obsahu, větší dopad bude mít změna všeobecných podmínek. V praxi dochází k užívání modelových smluv FIDIC především proto, že smluvní strany již předem znají většinu smluvních podmínek a vědí, s čím mohou počítat. To zvyšuje jejich právní jistotu při uzavírání smlouvy.
U smluv FIDIC rozlišujeme několik základních typů tzv. vzorových knih, které se rozlišuji podle barev na červenou, žlutou, stříbrnou a zelenou knihu. Při realizaci developerských projektů bude nejužívanější tzv. Červená kniha. Upravuje vzorovou smlouvu použitelnou prakticky při všech stavebních projektech, v nichž je objednatel odpovědný za dodáni projektové dokumentace a zhotovitel za realizaci stavby podle takové projektové dokumentace. Červená kniha velice dbá na vyváženi rizik mezi objednatelem a zhotovitelem. Typickým prvkem při využití tohoto smluvního typu je přítomnost tzv. "FIDIC inženýra" jako správce stavby působícího jako stavební dozor i jako vyjednavač a rozhodce některých druhů nároků mezi objednatelem a zhotovitelem.
Druhým smluvním typem dobře použitelným pro developerské projekty je tzv. Stříbrná kniha. Jde o smlouvu na dodávku projektu "na klíč". Odpovědnost za projekt i zhotoveni díla spočívá na zhotoviteli, který - až na výjimky (typicky např. zásah vyšší moci) - odpovídá za výsledek dosažený v dané ceně, jakosti a čase. Smluvní typ sice pro investora představuje posílení jistoty při financování, ale vzhledem k tomu, že vysoká část rizika přechází na zhotovitele, je velmi omezen v možnostech zasahovat do průběhu realizace díla. V tom má zhotovitel velkou volnost. Investor může dílo kontrolovat v podstatě až ve fázi jeho převzetí.

Výhody smluvních vzorů FIDIC

Shrneme-li výhody užívání smluvních vzorů FIDIC při realizaci developerských projektů, je to zejména jejich flexibilita; díky jejich všeobecnosti lze přidávat či ubírat množství jednotlivých ujednání s ohledem na velikost a složitost konkrétního developerského projektu. Strany mají možnost seznámit se s obsahem standardizovaných smluv již předem, což zkracuje dobu vyjednávání a přispívá k vyrovnání vyjednávací pozice stran. Vzhledem k tomu, že smlouvy FIDIC představuji jakýsi všeobecně uznávaný mezinárodní standard (dle české úpravy jsou pravidla a podmínky FIDIC považovány za obchodní podmínky vypracované odbornými organizacemi ve smyslu § 1751 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku), poskytují také záruku pro bankovní instituce, že dojde ke zdárnému dokončeni financovaných projektů . Smlouvy navíc přinášejí výrazné snížení nákladů na právní služby. Pokud totiž dojde k jejich užití, není nutné vytvářet zcela nové a specifické smluvní podmínky pro daný projekt. Pro rozhodování sporů ze smluv FIDIC již existuje ustálená rozhodovací praxe, která přispívá ke zvýšení právní jistoty smluvních stran. V našich zeměpisných šířkách navíc vytváří jistější podmínky pro zahraniční subjekty vstupující do projektů v oboru stavebnictví, jimž je české právní prostředí zpravidla neznámé a mohly by jej chápat jako rizikový faktor svého podnikání.
Podmínky FIDIC existují v českém jazyce pouze v neoficiálním překladu. Proto se doporučuje jej užívat jen jako informační zdroj; s cílem vyhnout se odlišnému výkladu některých institutů je nezbytné užít výhradně anglický originál. Tím se předejde případným nedorozuměním, zejména v případech, kdy je stranou smlouvy zahraniční subjekt.

Realizace developerského projektu na základě smluvních podmínek FIDIC

Napsal Jakub Jireš a Alena Srbová | Publikováno v časopisu Development News, 3/2016

Smluvní podmínky Fedération lnternationale des lngénieurs Conseils FIDIC jsou jedním z nejrozšířenějších modelových smluvních typů, který se užívá v oblasti stavebnictví.

V zemích západní Evropy jde o běžně užívanou formu úpravy povinností smluvních stran při realizaci staveb. V posledních letech vzrůstá trend jejich užívání i v ČR. Proto si pojďme - jak jsme přislíbili v minulém čísle - přiblížit, o co se jedná.

Smluvní vzory, všeobecné a zvláštní podmínky

Fedération lnternationale des lngénieurs Conseils, česky Mezinárodní federace konzultačních inženýrů, je nadnárodní sdružení stavebních inženýrů se sídlem ve Švýcarsku, které je činné již od roku 1913. V současné době vykonává řadu činností, z nichž tou nejzajímavější ve vztahu k realizaci staveb je vydávání vzorových modelových smluv. V posledních 50 letech si vydobyly postavení nejužívanějších smluvních vzorů ve stavebnictví a jsou zkráceně označovány podle názvu svého vydavatele "FIDIC". Díky dlouhé době užívání a postupným úpravám reagujícím na dynamický vývoj ve stavebnictví dnes ve světě pravděpodobně neexistují jiné tak komplexní a detailně propracované smluvní vzory.
Smluvní vzory FIDIC jsou složeny ze dvou částí. První část představuje tzv. všeobecné podmínky (General Conditions). Ty upravují základní práva a povinnosti smluvních stran, jako jsou např. termíny dokončení díla nebo jeho částí, průběh kontrol díla, přejímací řízení, odpovědnost za vady díla, porušení závazků jednou ze smluvních stran aj. V rámci všeobecných podmínek může dojít k úpravě ceny díla a v neposlední řadě nabízejí i řešení případných rizik a sporů mezi smluvními stranami. S ohledem na tuto komplexnost a propracovanost modelových řešení FIDIC nedoporučuje přílišné úpravy všeobecných podmínek.
Druhou částí smluvních vzorů FIDIC jsou tzv. zvláštní podmínky (Conditions of Particular Application). Tyto podmínky řeší otázky dané specifiky developerského či jiného stavebního projektu, např. místních podmínek, zákonů, jazyka, 60 DN 312016 platebních podmínek atd. Slouží především k doplnění a konkretizaci všeobecných podmínek, a proto podle doporučení federace právě tato část nabízí nejvíce prostoru k úpravám podmínek pro konkrétní smluvní vztah.

Barevně odlišené modelové smlouvy

Obě části podmínek jsou silně provázány. Dojde-li ke změně obsahu, větší dopad bude mít změna všeobecných podmínek. V praxi dochází k užívání modelových smluv FIDIC především proto, že smluvní strany již předem znají většinu smluvních podmínek a vědí, s čím mohou počítat. To zvyšuje jejich právní jistotu při uzavírání smlouvy.
U smluv FIDIC rozlišujeme několik základních typů tzv. vzorových knih, které se rozlišuji podle barev na červenou, žlutou, stříbrnou a zelenou knihu. Při realizaci developerských projektů bude nejužívanější tzv. Červená kniha. Upravuje vzorovou smlouvu použitelnou prakticky při všech stavebních projektech, v nichž je objednatel odpovědný za dodáni projektové dokumentace a zhotovitel za realizaci stavby podle takové projektové dokumentace. Červená kniha velice dbá na vyváženi rizik mezi objednatelem a zhotovitelem. Typickým prvkem při využití tohoto smluvního typu je přítomnost tzv. "FIDIC inženýra" jako správce stavby působícího jako stavební dozor i jako vyjednavač a rozhodce některých druhů nároků mezi objednatelem a zhotovitelem.
Druhým smluvním typem dobře použitelným pro developerské projekty je tzv. Stříbrná kniha. Jde o smlouvu na dodávku projektu "na klíč". Odpovědnost za projekt i zhotoveni díla spočívá na zhotoviteli, který - až na výjimky (typicky např. zásah vyšší moci) - odpovídá za výsledek dosažený v dané ceně, jakosti a čase. Smluvní typ sice pro investora představuje posílení jistoty při financování, ale vzhledem k tomu, že vysoká část rizika přechází na zhotovitele, je velmi omezen v možnostech zasahovat do průběhu realizace díla. V tom má zhotovitel velkou volnost. Investor může dílo kontrolovat v podstatě až ve fázi jeho převzetí.

Výhody smluvních vzorů FIDIC

Shrneme-li výhody užívání smluvních vzorů FIDIC při realizaci developerských projektů, je to zejména jejich flexibilita; díky jejich všeobecnosti lze přidávat či ubírat množství jednotlivých ujednání s ohledem na velikost a složitost konkrétního developerského projektu. Strany mají možnost seznámit se s obsahem standardizovaných smluv již předem, což zkracuje dobu vyjednávání a přispívá k vyrovnání vyjednávací pozice stran. Vzhledem k tomu, že smlouvy FIDIC představuji jakýsi všeobecně uznávaný mezinárodní standard (dle české úpravy jsou pravidla a podmínky FIDIC považovány za obchodní podmínky vypracované odbornými organizacemi ve smyslu § 1751 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku), poskytují také záruku pro bankovní instituce, že dojde ke zdárnému dokončeni financovaných projektů . Smlouvy navíc přinášejí výrazné snížení nákladů na právní služby. Pokud totiž dojde k jejich užití, není nutné vytvářet zcela nové a specifické smluvní podmínky pro daný projekt. Pro rozhodování sporů ze smluv FIDIC již existuje ustálená rozhodovací praxe, která přispívá ke zvýšení právní jistoty smluvních stran. V našich zeměpisných šířkách navíc vytváří jistější podmínky pro zahraniční subjekty vstupující do projektů v oboru stavebnictví, jimž je české právní prostředí zpravidla neznámé a mohly by jej chápat jako rizikový faktor svého podnikání.
Podmínky FIDIC existují v českém jazyce pouze v neoficiálním překladu. Proto se doporučuje jej užívat jen jako informační zdroj; s cílem vyhnout se odlišnému výkladu některých institutů je nezbytné užít výhradně anglický originál. Tím se předejde případným nedorozuměním, zejména v případech, kdy je stranou smlouvy zahraniční subjekt.

JoomShaper