NOVINKY

Etapy přípravy developerského projektu

Napsala Alena Srbová | Publikováno v časopisu Development News, 9/2015

V návaznosti na předchozí články týkající se jednotlivých částí developmentu jsme se rozhodli se tento měsíc věnovat klíčové části - přípravě developerského projektu.

Ta je základním předpokladem jeho úspěchu , či neúspěchu. Příprava je multidisciplinární a časově nejrozsáhlejší etapou projektu a zahrnuje, vedle due diligence, jíž jsme se zabývali v minulém příspěvku, několik relativně samostatných okruhů. Za podstatné - aniž bychom chtěli snižovat důležitost ostatních - považujeme zejména inženýrskou činnost ve smyslu zajištění veškerých povolení k realizaci projektu (tomuto tématu se budeme věnovat v některém z dalších příspěvků), a dále přípravu projektové dokumentace a posouzení projektu z hlediska EIA. Všechny tyto okruhy přípravné fáze projektu sledují totožný cíl - úspěch projektu - a trvají relativně dlouho, až by se při pohledu zvenčí mohlo zdát, že se v projektu nic neděje. Opak je však pravdou.

PROJEKTOVÁ DOKUMENTACE

V nejobecnější rovině projektová dokumentace určuje, jak bude projekt vypadat, kolik bytů či jiných prostorů v něm bude, jaké budou jejich výměry, jak velké plochy budou určeny pro zastavění bytovými nebo rodinnými domy, které plochy musí developer v rámci projektu ponechat nezastavěné apod.
Projektová dokumentace ve stavebnictví je rozdělena do několika tzv. stupňů, z nichž každý plní odlišnou úlohu. V přípravné fázi developerského projektu jde o tzv. investiční záměr obsahující přípravné práce, umístění projektu do lokality, odhady nákladů aj., po němž následuje architektonická studie. Během té se prověřuje staveniště , vhodnost lokali ty, vlastnosti pozemku, limity území dané tzv. územním plánem (je obvykle zpracována ve více variantách i co do barevného řešení projektu). To vše je pro developera důležité zejména z hlediska finančního plánu projektu a jeho cash flow.
Další stupně projektové dokumentace rozpracovávají studii do detailů: Projekt k územnímu řízení (DUR) slouží zejména k rozhodování o umístění stavby na pozemku, projekt ke stavebnímu povolení (DSP) je podkladem pro vydání stavebního povolení příslušným stavebním úřadem (dokumentace musí být zpracována v souladu s vyhláškou č. 499/2006 Sb.) a projekt pro provedení stavby (DPS) obsahuje její technické řešení, specifikaci jednotlivých materiálů, položkový rozpočet včetně konkrétních výrobců a materiálů, technické detaily, vše s cílem umožnit lepší kontrolu nad náklady při výstavbě. Do jisté míry odlišnou povahu má projekt pro výběr zhotovitele (DZS), který se používá především u větších developerských projektů (jinak je tomu např. u veřejných zakázek) - podle něj je možné posoudit jednotlivé osoby (a jejich způsobilost) ucházející se o post generálního dodavatele stavby, podmínky provedení stavby, cenovou nabídku apod.

CO JE EIA?

Právo životního prostředí (jehož rozvoj nastal v České republice až po roce 1989) vyneslo do popředí pozornosti developerů tzv. posouzeni projektu z hlediska EIA, a to zejména z důvodů jeho časového dopadu do přípravné fáze projektu. Obsah posouzení vyplývá z anglického názvu Environmental Impact Assesment, tedy jde o posouzení vlivů konkrétního projektu na veřejné zdraví a na životní prostředí (podle zákona doslova na živočichy a rostliny, ekosystémy, půdu, horninové prostředí, vodu, ovzduší, klima, krajinu, přírodní zdroje a kulturní památky a jejich vzájemné působení).
Od dubna letošního roku je účinná novela zákona o posuzováni vlivu staveb na životní prostředí (EIA), k níž veřejnost okamžitě za ujala negativní postoj. Novela totiž přináší některé změny, které skutečně mohou proces přípravy projektu prodloužit, na druhou stranu je ale třeba zdůraznit, že ne každý developerský projekt posouzení podle tohoto zákona podléhá.
Změny oproti předchozí úpravě spočívají zejména v tom, že se nová úprava uplatní i na již zahájená správní povolovací řízení, pro něž bude tzv. stanovisko EIA závazné (dosud bylo jedním z podkladů a záměr bylo možné realizovat i s nesouhlasným stanoviskem). Výrok orgánů, že projekt nepodléhá posouzení podle zákona o EIA, bude mít povahu správního rozhodnuti; tzv. dotčená veřejnost (jejíž okruh se rozšíří, neboť jí nebude jen veřejnost přímo dotčená stavbou, účastník řízení nebo veřejnost zastoupená ekologickými organizacemi) bude moci v navazujících řízeních podat žalobu. O odkladném účinku takové žaloby rozhodne soud do 90 dnů; přičemž žaloba bude možná i bez předchozí účasti v procesu EIA. Posouzení z hlediska EIA bude mít větší váhu, protože v navazujících řízeních bude muset být vydán tzv. coherence stamp neboli potvrzeni, že v rámci následného řízení se projekt zásadně nezmění.

ZÁVĚREM

Jednotlivé relativně samostatné etapy přípravné fáze projektu na sebe navazují. Existence projektové dokumentace je podmínkou pro možnost posouzení projektu podle zákona o EIA a stejně tak pro vydání jakéhokoli správního rozhodnuti o stavbě (např. stavební povoleni). Nejinak je tomu i v dalších etapách projektu. Proto je zcela zřejmé, že do přípravné fáze projektu, a to do žádné z jeho etap, zásadně ne patří neodůvodněné šetření času ani peněz, protože vše se vrátí ve fázi realizace projektu - pak se ukáže, k jakým chybám na počátku došlo. Odstranění jejich následků by bylo mnohem nákladnější, resp. v ně kterých případech zcela nemožné, než vynaloženi patřičné péče v době přípravy projektu. Podrobněji se budeme klíčovým fázím procesu přípravy developerského projektu věnovat v následujících číslech.

Etapy přípravy developerského projektu

Napsala Alena Srbová | Publikováno v časopisu Development News, 9/2015

V návaznosti na předchozí články týkající se jednotlivých částí developmentu jsme se rozhodli se tento měsíc věnovat klíčové části - přípravě developerského projektu.

Ta je základním předpokladem jeho úspěchu , či neúspěchu. Příprava je multidisciplinární a časově nejrozsáhlejší etapou projektu a zahrnuje, vedle due diligence, jíž jsme se zabývali v minulém příspěvku, několik relativně samostatných okruhů. Za podstatné - aniž bychom chtěli snižovat důležitost ostatních - považujeme zejména inženýrskou činnost ve smyslu zajištění veškerých povolení k realizaci projektu (tomuto tématu se budeme věnovat v některém z dalších příspěvků), a dále přípravu projektové dokumentace a posouzení projektu z hlediska EIA. Všechny tyto okruhy přípravné fáze projektu sledují totožný cíl - úspěch projektu - a trvají relativně dlouho, až by se při pohledu zvenčí mohlo zdát, že se v projektu nic neděje. Opak je však pravdou.

PROJEKTOVÁ DOKUMENTACE

V nejobecnější rovině projektová dokumentace určuje, jak bude projekt vypadat, kolik bytů či jiných prostorů v něm bude, jaké budou jejich výměry, jak velké plochy budou určeny pro zastavění bytovými nebo rodinnými domy, které plochy musí developer v rámci projektu ponechat nezastavěné apod.
Projektová dokumentace ve stavebnictví je rozdělena do několika tzv. stupňů, z nichž každý plní odlišnou úlohu. V přípravné fázi developerského projektu jde o tzv. investiční záměr obsahující přípravné práce, umístění projektu do lokality, odhady nákladů aj., po němž následuje architektonická studie. Během té se prověřuje staveniště , vhodnost lokali ty, vlastnosti pozemku, limity území dané tzv. územním plánem (je obvykle zpracována ve více variantách i co do barevného řešení projektu). To vše je pro developera důležité zejména z hlediska finančního plánu projektu a jeho cash flow.
Další stupně projektové dokumentace rozpracovávají studii do detailů: Projekt k územnímu řízení (DUR) slouží zejména k rozhodování o umístění stavby na pozemku, projekt ke stavebnímu povolení (DSP) je podkladem pro vydání stavebního povolení příslušným stavebním úřadem (dokumentace musí být zpracována v souladu s vyhláškou č. 499/2006 Sb.) a projekt pro provedení stavby (DPS) obsahuje její technické řešení, specifikaci jednotlivých materiálů, položkový rozpočet včetně konkrétních výrobců a materiálů, technické detaily, vše s cílem umožnit lepší kontrolu nad náklady při výstavbě. Do jisté míry odlišnou povahu má projekt pro výběr zhotovitele (DZS), který se používá především u větších developerských projektů (jinak je tomu např. u veřejných zakázek) - podle něj je možné posoudit jednotlivé osoby (a jejich způsobilost) ucházející se o post generálního dodavatele stavby, podmínky provedení stavby, cenovou nabídku apod.

CO JE EIA?

Právo životního prostředí (jehož rozvoj nastal v České republice až po roce 1989) vyneslo do popředí pozornosti developerů tzv. posouzeni projektu z hlediska EIA, a to zejména z důvodů jeho časového dopadu do přípravné fáze projektu. Obsah posouzení vyplývá z anglického názvu Environmental Impact Assesment, tedy jde o posouzení vlivů konkrétního projektu na veřejné zdraví a na životní prostředí (podle zákona doslova na živočichy a rostliny, ekosystémy, půdu, horninové prostředí, vodu, ovzduší, klima, krajinu, přírodní zdroje a kulturní památky a jejich vzájemné působení).
Od dubna letošního roku je účinná novela zákona o posuzováni vlivu staveb na životní prostředí (EIA), k níž veřejnost okamžitě za ujala negativní postoj. Novela totiž přináší některé změny, které skutečně mohou proces přípravy projektu prodloužit, na druhou stranu je ale třeba zdůraznit, že ne každý developerský projekt posouzení podle tohoto zákona podléhá.
Změny oproti předchozí úpravě spočívají zejména v tom, že se nová úprava uplatní i na již zahájená správní povolovací řízení, pro něž bude tzv. stanovisko EIA závazné (dosud bylo jedním z podkladů a záměr bylo možné realizovat i s nesouhlasným stanoviskem). Výrok orgánů, že projekt nepodléhá posouzení podle zákona o EIA, bude mít povahu správního rozhodnuti; tzv. dotčená veřejnost (jejíž okruh se rozšíří, neboť jí nebude jen veřejnost přímo dotčená stavbou, účastník řízení nebo veřejnost zastoupená ekologickými organizacemi) bude moci v navazujících řízeních podat žalobu. O odkladném účinku takové žaloby rozhodne soud do 90 dnů; přičemž žaloba bude možná i bez předchozí účasti v procesu EIA. Posouzení z hlediska EIA bude mít větší váhu, protože v navazujících řízeních bude muset být vydán tzv. coherence stamp neboli potvrzeni, že v rámci následného řízení se projekt zásadně nezmění.

ZÁVĚREM

Jednotlivé relativně samostatné etapy přípravné fáze projektu na sebe navazují. Existence projektové dokumentace je podmínkou pro možnost posouzení projektu podle zákona o EIA a stejně tak pro vydání jakéhokoli správního rozhodnuti o stavbě (např. stavební povoleni). Nejinak je tomu i v dalších etapách projektu. Proto je zcela zřejmé, že do přípravné fáze projektu, a to do žádné z jeho etap, zásadně ne patří neodůvodněné šetření času ani peněz, protože vše se vrátí ve fázi realizace projektu - pak se ukáže, k jakým chybám na počátku došlo. Odstranění jejich následků by bylo mnohem nákladnější, resp. v ně kterých případech zcela nemožné, než vynaloženi patřičné péče v době přípravy projektu. Podrobněji se budeme klíčovým fázím procesu přípravy developerského projektu věnovat v následujících číslech.

JoomShaper