NOVINKY

Realizace developerského projektu podle smlouvy o dílo

Napsala Alena Srbová | Publikováno v časopisu Development News, 1–2/2016

Tato situace přetrvává dlouhodobě, i když dnes se developerům nabízí i jiné možnosti, např. užiti tzv. FIDIC podmínek. Těmto podmínkám se budeme věnovat v příštím příspěvku , tentokrát se zaměříme na specifika a případná doporučení týkající se smlouvy o dílo.

"Nová" smlouva o dílo

U činností nového občanského zákoníku v lednu 2014 došlo ke sjednocení dvou do té doby odlišně upravených smluv o dílo - jednu smlouvu o dílo upravoval občanský zákoník, druhou obchodní zákoník "Nová" smlouva o dílo navazuje zejména na úpravu obsaženou v obchodním zákoníku, proto s největší pravděpodobnosti nebude podnikatelům v oblasti developmentu činit zásadní problém se nové úpravě přizpůsobit. Občanský zákoník navíc upravuje samostatně stavbu jako předmět díla a zohledňuje tak určitá specifika, která jsou s realizací stavby obvykle spojena (kontrola prováděni díla, převzetí stavby, vady stavby aj.).

Stanovení ceny podle rozpočtu

V případě smlouvy o dílo bývá cena určena pevnou částkou, u stavebních prací však smlouva častěji pracuje s cenou podle rozpočtu. Cena je kalkulována na základě projektové dokumentace a výkazu výměr (může být určena i odhadem, s tímto způsobem určení se však v praxi téměř nesetkáváme). V obou uvedených případech ne může objednatel ani zhotovitel požadovat změnu ceny jenom proto, že si realizace díla do smluveného stavu či stadia nakonec vyžádala dodatečné práce nebo náklady, s nimiž původně kalkulovaná cena ne počítala. I tak lze doporučit, aby developeři ve smlouvě sjednali klauzuli, podle niž zhotovitel vezme nemožnost změny ceny z uvedeného důvodu na vědomi. V konečném důsledku to nic nezmění na nároku objednatele obdržet dílo za cenu podle rozpočtu, ale pro případný soudní spor to znamená silnější postaveni objednatele a vyšší pravděpodobnost úspěch u ve sporu. Soud ostatně rozhodne i v případě, že nastala mimořádná okolnost, která podstatně ztížila dokončení stavby, již ale nebylo možné předvídat. Soudní rozhodnutí v takovém případě bude směřovat buď ke spravedlivému zvýšeni ceny za dílo, nebo ke zrušení smlouvy a vypořádání stran.

Tzv. vícepráce

Problematika tzv. víceprací je jednou z nejcitlivějších otázek spojených s realizací staveb. Jde o situaci, kdy objednatel uzavře smlouvu o dílo, jejímž předmětem je realizace, popř. rekonstrukce stavby. Smlouva předpokládá určitý rozsah prací, který se promítne do sjednané ceny. Při realizaci ale může být zjištěno (obvykle dodavatelem stavby), že je třeba provést práce, které nebyly do ceny zahrnuty (např. při rekonstrukci podlah se zjistí, že je nutné kromě podlahové krytiny vyměnit i shnilý dřevěný trám; tato výměna trámu je víceprací, kterou nebylo možno zjistit předem). Z praxe vyplývá, že zcela vyloučit vicepráce nelze. Jejich objem a finanční náročnost však lze omezit na nezbytné minimum, což má dopad na úpravu terminu pro dokončen í prací. Podmínkou je dostatečná a odpovědná příprava stavby. Technické prostředky dnes nabízejí možnost odborných stavebních průzkumů, sond, posudků apod. s cílem zjistit rozsah potřebných prací. Jejich využiti již ve fázi plánování stavby nebo rekonstrukce bude přínosné ve fázi projektu bude znám skutečný rozsah prací a bude pracováno s dostatečnými podklady. Důsledkem šetřeni finančních prostředků v přípravné fázi většinou bývá nutnost vynaložit neúměrně vyšší prostředky ve fázi realizace, a to na odstranění vad, které mohly být odhaleny a jejichž dopady mohly být minimalizovány odpovídající přípravou. Ve smlouvě je nutné důkladně vymezit předmět díla a u víceprací zkoumat, zda o nich zhotovitel mohl či měl vědět. A tomu ve smlouvě přizpůsobit způsob úhrady ceny.

Vady díla a vady projektové dokumentace

Pokud jde o vady díla, právě do této oblasti se asi nejvíce promítla úprava obsažená původně v obchodním zákoníku. Zákon uvádí, že dílo (stavba) má vadu, pokud neodpovídá smlouvě. Proto je důležité sjednat všechny důležité aspekty budované stavby ve smlouvě, protože jedině tak se objednatel bude moci dovolávat prokazatelné existence vad. A objednatel stavby pak může zvolit, jakým způsobem chce vadu stavby řešit (odstranění vady dodáním nové věci, odstranění vady opravou věci, přiměřená sleva z ceny, odstoupení od smlouvy). Nově je upraveno, že drobné vady, které nebrání užívání stavby, ani podstatně neomezují její užívání, nemohou být důvodem pro odmítnutí objednatele dílo (stavbu) od zhotovitele převzít. Podstatné vady samozřejmě objednateli takové právo dávají. Existenci skrytých vad může objednatel namítat až pět let po převzetí stavby. Pokud jde o vady projektové dokumentace, zákon rozlišuje její skryté vady, které je možné namítat po dobu pěti let, a vady, které mohou vést ke zproštění zhotovitele odpovědnosti za vady stavby - za podmínky, že zhotovitel prokáže, že vady stavby způsobila výhradně chyba ve stavební dokumentaci vypracované projektantem, jehož si zvolil sám objednatel.

Doporučení developerům

Závěrem lze developerským společnostem jako objednatelům staveb podle smlouvy o dílo doporučit, aby trvali na tom, že se ve smlouvě o dílo zhotovitel přihlásí k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání nebo stavu (podle§ S odst. 1 občanského zákoníku). Tím nejen poukáže na svou kvalitu (k ní se ostatně hlásí každý zhotovitel, minimálně s odkazem na množství již realizovaných staveb), ale převezme na sebe vyšší odpovědnost za kvalitu provedení prací. Od takového zhotovitele totiž objednatel předpokládá zvláštní znalosti, vlastnosti nebo schopnosti vztahující se k jeho odbornosti a objednatel po zhotoviteli může požadovat, aby při realizaci stavby jednal i s využitím těchto zvláštních znalostí a dovedností a rovněž s neobvyklou pečlivostí, jakou profese nebo stav vyžaduje. Pokud se zhotovitel nebude chovat tak, jak pro daný případ žádá zákon, je povinen nést případné následky (např. odpovědnost za škodu apod.).


Realizace developerského projektu podle smlouvy o dílo

Napsala Alena Srbová | Publikováno v časopisu Development News, 1–2/2016

Tato situace přetrvává dlouhodobě, i když dnes se developerům nabízí i jiné možnosti, např. užiti tzv. FIDIC podmínek. Těmto podmínkám se budeme věnovat v příštím příspěvku , tentokrát se zaměříme na specifika a případná doporučení týkající se smlouvy o dílo.

"Nová" smlouva o dílo

U činností nového občanského zákoníku v lednu 2014 došlo ke sjednocení dvou do té doby odlišně upravených smluv o dílo - jednu smlouvu o dílo upravoval občanský zákoník, druhou obchodní zákoník "Nová" smlouva o dílo navazuje zejména na úpravu obsaženou v obchodním zákoníku, proto s největší pravděpodobnosti nebude podnikatelům v oblasti developmentu činit zásadní problém se nové úpravě přizpůsobit. Občanský zákoník navíc upravuje samostatně stavbu jako předmět díla a zohledňuje tak určitá specifika, která jsou s realizací stavby obvykle spojena (kontrola prováděni díla, převzetí stavby, vady stavby aj.).

Stanovení ceny podle rozpočtu

V případě smlouvy o dílo bývá cena určena pevnou částkou, u stavebních prací však smlouva častěji pracuje s cenou podle rozpočtu. Cena je kalkulována na základě projektové dokumentace a výkazu výměr (může být určena i odhadem, s tímto způsobem určení se však v praxi téměř nesetkáváme). V obou uvedených případech ne může objednatel ani zhotovitel požadovat změnu ceny jenom proto, že si realizace díla do smluveného stavu či stadia nakonec vyžádala dodatečné práce nebo náklady, s nimiž původně kalkulovaná cena ne počítala. I tak lze doporučit, aby developeři ve smlouvě sjednali klauzuli, podle niž zhotovitel vezme nemožnost změny ceny z uvedeného důvodu na vědomi. V konečném důsledku to nic nezmění na nároku objednatele obdržet dílo za cenu podle rozpočtu, ale pro případný soudní spor to znamená silnější postaveni objednatele a vyšší pravděpodobnost úspěch u ve sporu. Soud ostatně rozhodne i v případě, že nastala mimořádná okolnost, která podstatně ztížila dokončení stavby, již ale nebylo možné předvídat. Soudní rozhodnutí v takovém případě bude směřovat buď ke spravedlivému zvýšeni ceny za dílo, nebo ke zrušení smlouvy a vypořádání stran.

Tzv. vícepráce

Problematika tzv. víceprací je jednou z nejcitlivějších otázek spojených s realizací staveb. Jde o situaci, kdy objednatel uzavře smlouvu o dílo, jejímž předmětem je realizace, popř. rekonstrukce stavby. Smlouva předpokládá určitý rozsah prací, který se promítne do sjednané ceny. Při realizaci ale může být zjištěno (obvykle dodavatelem stavby), že je třeba provést práce, které nebyly do ceny zahrnuty (např. při rekonstrukci podlah se zjistí, že je nutné kromě podlahové krytiny vyměnit i shnilý dřevěný trám; tato výměna trámu je víceprací, kterou nebylo možno zjistit předem). Z praxe vyplývá, že zcela vyloučit vicepráce nelze. Jejich objem a finanční náročnost však lze omezit na nezbytné minimum, což má dopad na úpravu terminu pro dokončen í prací. Podmínkou je dostatečná a odpovědná příprava stavby. Technické prostředky dnes nabízejí možnost odborných stavebních průzkumů, sond, posudků apod. s cílem zjistit rozsah potřebných prací. Jejich využiti již ve fázi plánování stavby nebo rekonstrukce bude přínosné ve fázi projektu bude znám skutečný rozsah prací a bude pracováno s dostatečnými podklady. Důsledkem šetřeni finančních prostředků v přípravné fázi většinou bývá nutnost vynaložit neúměrně vyšší prostředky ve fázi realizace, a to na odstranění vad, které mohly být odhaleny a jejichž dopady mohly být minimalizovány odpovídající přípravou. Ve smlouvě je nutné důkladně vymezit předmět díla a u víceprací zkoumat, zda o nich zhotovitel mohl či měl vědět. A tomu ve smlouvě přizpůsobit způsob úhrady ceny.

Vady díla a vady projektové dokumentace

Pokud jde o vady díla, právě do této oblasti se asi nejvíce promítla úprava obsažená původně v obchodním zákoníku. Zákon uvádí, že dílo (stavba) má vadu, pokud neodpovídá smlouvě. Proto je důležité sjednat všechny důležité aspekty budované stavby ve smlouvě, protože jedině tak se objednatel bude moci dovolávat prokazatelné existence vad. A objednatel stavby pak může zvolit, jakým způsobem chce vadu stavby řešit (odstranění vady dodáním nové věci, odstranění vady opravou věci, přiměřená sleva z ceny, odstoupení od smlouvy). Nově je upraveno, že drobné vady, které nebrání užívání stavby, ani podstatně neomezují její užívání, nemohou být důvodem pro odmítnutí objednatele dílo (stavbu) od zhotovitele převzít. Podstatné vady samozřejmě objednateli takové právo dávají. Existenci skrytých vad může objednatel namítat až pět let po převzetí stavby. Pokud jde o vady projektové dokumentace, zákon rozlišuje její skryté vady, které je možné namítat po dobu pěti let, a vady, které mohou vést ke zproštění zhotovitele odpovědnosti za vady stavby - za podmínky, že zhotovitel prokáže, že vady stavby způsobila výhradně chyba ve stavební dokumentaci vypracované projektantem, jehož si zvolil sám objednatel.

Doporučení developerům

Závěrem lze developerským společnostem jako objednatelům staveb podle smlouvy o dílo doporučit, aby trvali na tom, že se ve smlouvě o dílo zhotovitel přihlásí k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání nebo stavu (podle§ S odst. 1 občanského zákoníku). Tím nejen poukáže na svou kvalitu (k ní se ostatně hlásí každý zhotovitel, minimálně s odkazem na množství již realizovaných staveb), ale převezme na sebe vyšší odpovědnost za kvalitu provedení prací. Od takového zhotovitele totiž objednatel předpokládá zvláštní znalosti, vlastnosti nebo schopnosti vztahující se k jeho odbornosti a objednatel po zhotoviteli může požadovat, aby při realizaci stavby jednal i s využitím těchto zvláštních znalostí a dovedností a rovněž s neobvyklou pečlivostí, jakou profese nebo stav vyžaduje. Pokud se zhotovitel nebude chovat tak, jak pro daný případ žádá zákon, je povinen nést případné následky (např. odpovědnost za škodu apod.).


JoomShaper