NOVINKY

Daňové dopady výstavby

Napsal Jiří Novák, Simona Štursová | Publikováno v časopisu Development News, 5/2015

Takovým postupem se může společnost nejen vyhnout nemalým sankcím ze strany finančních úřadů, ale také vhodně nastavit své cash’flow.

Zatřídění majetku

Developeři nemají zákonem o daních z příjmů stanoven žádný speciální režim. Jednou z mála odlišností od ostatních podnikatelů je evidence nemovitých věcí v účetnictví developerských společností. Pro správné zaevidování je klíčové odpovědět si na otázku budoucího využití nemovitosti. V případě nemovitých věcí pořízených koupí či novou výstavbou a určených k dalšímu prodeji budou takovéto nemovité věci obecně zařazeny jako zásoby. Naopak nemovité věci, které zůstanou ve vlastnictví společnosti, která je bude dále pouze pronajímat, by měly být zařazeny jako hmotný majetek. Takové rozlišení pak má významný vliv především na vznik a strukturu nákladů pro daňové účely.

Vyvolaná investice

Při rozhodování o novém developerském projektu se naši klienti z řad developerů velmi často setkávají s otázkou tzv. vyvolaných investic. Tím se rozumí stavba, z níž nemá prospěch investor, ale její pořízení je nezbytné pro realizaci projektu. Jde např. o vybudování kanalizace, zřízení inženýrských sítí či v případě bytových projektů třeba o výstavbu mateřské školky. Takové stavby jsou pak převáděny na třetí osoby, většinou na obce, zdarma či za symbolickou cenu. Z pohledu daní je pak důležité vyhodnotit, jaké dopady bude mít vynaložení takových nákladů na daň z příjmů a DPH. Výsledný dopad se odvíjí od způsobu zařazení v účetnictví a formy převodu (bezúplatná nebo úplatná). Společnost pak podle typu vyvolané investice může náklady uplatnit jako daňově uznatelné pro případy daně z příjmů, a to většinou v rámci odpisů majetku či jako jednorázový náklad. To prakticky značně ovlivňuje výši placené daně a strukturu finančních toků společnosti . Stejně důležité je správně posoudit vyvolanou investici i z pohledu DPH. Vyvolaná investice obecně představuje zdanitelné plnění společnosti. Při splnění zákonných podmínek může být vyvolaná investice osvobozena od DPH. S ohledem na aktuální legislativu a aplikační praxi finančních úřadů se svědomité posouzení vyvolané investice developerské společnosti vrátí v úspoře času při případném prověřování ze strany správce daně.

Prodej pozemků osvobozených od DPH

Developeři mohou využít jednu z posledních možností prodat některé své pozemky osvobozené od DPH. Od roku 2016 dojde ke zpřísnění podmínek pro osvobození prodeje pozemku a pozemky budou ve většině případů podléhat sazbě daně 21 %, což bude mít např. u bytových projektů zásadní dopad na finálního zákazníka. Vývojem výkladu ze strany zástupců ministerstva financí dochází ke zpřesnění pravidel pro osvobození. V praxi jsme se setkali s tím, že došlo k prověřování některých pozemků prodávaných v roce 2015, a tento trend očekáváme i v budoucnu.

Osvobození při převodu

V případě prodeje nemovitých věcí je nutné také upozornit na to, že jinak se bude daň z nabytí nemovitých věcí chovat u developera, který staví nové projekty a prodává nové nemovitosti, a jinak u společnosti, která dané stavby pouze opravila a teď prodává. Pokud jde o prodej novostavby, existuje při splnění zákonných podmínek možnost úplného osvobození od daně z nabytí. Na druhou stranu prodej starších budov, které byly jen zrekonstruovány, bude obecně podléhat dani a poplatník bude muset stanovit správně svou daňovou povinnost, a to buď pomocí znaleckého posudku, nebo srovnávací daňové hodnoty. V současné době je také potřeba sledovat projednávání novely zákona o nabytí nemovitých věcí, která by měla nabýt účinnosti od 1. ledna 2016. V navrhovaném znění novely dochází především ke změně poplatníka. V současnosti platí, že poplatníkem při koupi je převodce, pokud se strany nedohodnou ve smlouvě opačně. Od roku 2016 však bude poplatníkem v těchto případech vždy jen kupující.

Neodvadění DPH u záloh

Developerským společnostem prospěl vývoj legislativy předešlých let z pohledu zavedení institutu přenesení daňové povinnosti u stavebně montážních prací. V podstatě tak dochází k situaci, kdy developer za přijaté zálohy na stavebně montážní práce nemá povinnost odvádět DPH v okamžiku přijetí platby, ale dochází k oddálení daňové povinnosti do okamžiku dokončení díla. Na straně developera tak dochází k významnému ovlivnění pozitivnosti cash’flow.

Co přinese budoucnost?

Rok 2016 přinese plánovanou novelu zákona o dani z nabytí nemovitých věcí či schválenou novelu zákona o DPH spolu s dalšími daňovými změnami. Jako každoročně budou daňové předpisy novelizovány, což může přinést novinky v daňových povinnostech developerů. O všech novinkách účinných od 1. ledna 2016 budeme informovat před koncem roku, aby byl dostatek času se na ně připravit.


Daňové dopady výstavby

Napsal Jiří Novák, Simona Štursová | Publikováno v časopisu Development News, 5/2015

Takovým postupem se může společnost nejen vyhnout nemalým sankcím ze strany finančních úřadů, ale také vhodně nastavit své cash’flow.

Zatřídění majetku

Developeři nemají zákonem o daních z příjmů stanoven žádný speciální režim. Jednou z mála odlišností od ostatních podnikatelů je evidence nemovitých věcí v účetnictví developerských společností. Pro správné zaevidování je klíčové odpovědět si na otázku budoucího využití nemovitosti. V případě nemovitých věcí pořízených koupí či novou výstavbou a určených k dalšímu prodeji budou takovéto nemovité věci obecně zařazeny jako zásoby. Naopak nemovité věci, které zůstanou ve vlastnictví společnosti, která je bude dále pouze pronajímat, by měly být zařazeny jako hmotný majetek. Takové rozlišení pak má významný vliv především na vznik a strukturu nákladů pro daňové účely.

Vyvolaná investice

Při rozhodování o novém developerském projektu se naši klienti z řad developerů velmi často setkávají s otázkou tzv. vyvolaných investic. Tím se rozumí stavba, z níž nemá prospěch investor, ale její pořízení je nezbytné pro realizaci projektu. Jde např. o vybudování kanalizace, zřízení inženýrských sítí či v případě bytových projektů třeba o výstavbu mateřské školky. Takové stavby jsou pak převáděny na třetí osoby, většinou na obce, zdarma či za symbolickou cenu. Z pohledu daní je pak důležité vyhodnotit, jaké dopady bude mít vynaložení takových nákladů na daň z příjmů a DPH. Výsledný dopad se odvíjí od způsobu zařazení v účetnictví a formy převodu (bezúplatná nebo úplatná). Společnost pak podle typu vyvolané investice může náklady uplatnit jako daňově uznatelné pro případy daně z příjmů, a to většinou v rámci odpisů majetku či jako jednorázový náklad. To prakticky značně ovlivňuje výši placené daně a strukturu finančních toků společnosti . Stejně důležité je správně posoudit vyvolanou investici i z pohledu DPH. Vyvolaná investice obecně představuje zdanitelné plnění společnosti. Při splnění zákonných podmínek může být vyvolaná investice osvobozena od DPH. S ohledem na aktuální legislativu a aplikační praxi finančních úřadů se svědomité posouzení vyvolané investice developerské společnosti vrátí v úspoře času při případném prověřování ze strany správce daně.

Prodej pozemků osvobozených od DPH

Developeři mohou využít jednu z posledních možností prodat některé své pozemky osvobozené od DPH. Od roku 2016 dojde ke zpřísnění podmínek pro osvobození prodeje pozemku a pozemky budou ve většině případů podléhat sazbě daně 21 %, což bude mít např. u bytových projektů zásadní dopad na finálního zákazníka. Vývojem výkladu ze strany zástupců ministerstva financí dochází ke zpřesnění pravidel pro osvobození. V praxi jsme se setkali s tím, že došlo k prověřování některých pozemků prodávaných v roce 2015, a tento trend očekáváme i v budoucnu.

Osvobození při převodu

V případě prodeje nemovitých věcí je nutné také upozornit na to, že jinak se bude daň z nabytí nemovitých věcí chovat u developera, který staví nové projekty a prodává nové nemovitosti, a jinak u společnosti, která dané stavby pouze opravila a teď prodává. Pokud jde o prodej novostavby, existuje při splnění zákonných podmínek možnost úplného osvobození od daně z nabytí. Na druhou stranu prodej starších budov, které byly jen zrekonstruovány, bude obecně podléhat dani a poplatník bude muset stanovit správně svou daňovou povinnost, a to buď pomocí znaleckého posudku, nebo srovnávací daňové hodnoty. V současné době je také potřeba sledovat projednávání novely zákona o nabytí nemovitých věcí, která by měla nabýt účinnosti od 1. ledna 2016. V navrhovaném znění novely dochází především ke změně poplatníka. V současnosti platí, že poplatníkem při koupi je převodce, pokud se strany nedohodnou ve smlouvě opačně. Od roku 2016 však bude poplatníkem v těchto případech vždy jen kupující.

Neodvadění DPH u záloh

Developerským společnostem prospěl vývoj legislativy předešlých let z pohledu zavedení institutu přenesení daňové povinnosti u stavebně montážních prací. V podstatě tak dochází k situaci, kdy developer za přijaté zálohy na stavebně montážní práce nemá povinnost odvádět DPH v okamžiku přijetí platby, ale dochází k oddálení daňové povinnosti do okamžiku dokončení díla. Na straně developera tak dochází k významnému ovlivnění pozitivnosti cash’flow.

Co přinese budoucnost?

Rok 2016 přinese plánovanou novelu zákona o dani z nabytí nemovitých věcí či schválenou novelu zákona o DPH spolu s dalšími daňovými změnami. Jako každoročně budou daňové předpisy novelizovány, což může přinést novinky v daňových povinnostech developerů. O všech novinkách účinných od 1. ledna 2016 budeme informovat před koncem roku, aby byl dostatek času se na ně připravit.


JoomShaper