NOVINKY

Stavba z pohledu práva

Napsala Alena Srbová | Publikováno v časopisu Development News, 6/2015

Na začátku roku 2014 nabyl účinnosti nový občanský zákoník. Od té doby zejména. odborná veřejnost věnuje zvýšenou pozornost tzv. superficiální zásadě, tedy situaci, kdy právní vztahy ke stavbám jsou podřízeny právním vztahům k pozemkům.

Stavba jako součást pozemku

Z pohledu developera souvisí tzv. superficiální zásada zejména s vlastnickým vztahem ke stavbě. Její podstatou totiž je, že všechno, co na pozemku vzejde a co je s ním pevně, neoddělitelně a trvale spojené, je jeho součástí a sdílí jeho osud. Znamená to, že nejen porosty (strom, keř, květina) nebo např. dřevěná kůlna, ale i jakákoli stavba, bez ohledu na její velikost, postavená na určitém pozemku, není samostatným předmětem práv či povinností. Taková stavba plně sdílí právní osud pozemku při převodu, změně apod. Jinými slovy, kdo je vlastníkem pozemku, je vlastníkem stavby.

V návaznosti na tuto zásadu, která je v českém právu nová, vznikají výkladové i praktické problémy. Pokud stavba byla např. dříve realizována na pozemku odlišného vlastníka bez jeho souhlasu (může být udělen např. formou smlouvy), byl stavebník vlastníkem stavby bez ohledu na vlastnické právo k pozemku. Za nové právní úpravy se tato situace mění tak, že vlastníkem stavby bude primárně vlastník pozemku, a to i v případě, kdy developer bude mít za to, že stavěl na pozemku vlastním. To by mohlo mít pro developera zcela fatální následky.

S ohledem na nedávnou minulost zavedlo české právo řadu dočasných opatření, jak problematiku vztahu mezi vlastnictvím pozemku a vlastnictvím stavby řešit (§ 3054 až 3061 občanského zákoníku). Jestliže měla stavba a pozemek různé vlastníky již při nabytí účinnosti nového občanského zákoníku, pak tento stav zůstává. Nicméně nebude platit již pro nové stavby, byť týchž vlastníků. Totéž platí např. i u převodu bytu, kdy není možné byt převést bez spoluvlastnického podílu k pozemku.

Naše zkušenosti naznačují, že developeři na novou právní úpravu zareagovali a nepředstavuje překážku v jejich podnikání. V menších projektech se však v současné době setkáváme se situací, kdy spoluinvestoři při vědomí předchozí právní úpravy zahájili projekt s tím, že jeden vložil pozemek a druhý měl postavit stavbu. Podle nové právní úpravy se nyní stává vlastníkem stavby vlastník pozemku. Neexistuje-li dostatečná smluvní dokumentace k dalším krokům, je stavebník ve výrazné nevýhodě a mnohdy se musí svých práv domáhat u soudu.

Z tohoto důvodu je nezbytné mít řádnou a úplnou (optimálně písemnou) smlouvu, která všechny tyto otázky řeší. Tím spíše, že lze předpokládat, že dosavadní soudní praxe, kdy soudy upřednostňovaly vlastníka stavby před vlastníkem pozemku, se výrazně změní.

Tzv. černá stavba

V oblasti nové developerské výstavby se v praxi téměř nesetkáváme s tzv. černou stavbou. Černou stavbou právo rozumí stavbu, která byla postavena v rozporu s tzv. veřejnoprávními předpisy (zejména stavebním zákonem), např. bez stavebního povolení. Důvodem je zejména skutečnost, že projekty svým rozsahem nenechávají nikoho na pochybách, že projednání se stavebním úřadem je zcela nezbytné. Klesající počet nezastavěných ploch ve městech nevede podle dosavadních zkušeností k omezování aktivit developerských společností. Mění se pouze oblast, kam jsou podnikatelské aktivity směřovány: vzrůstá počet rekonstrukcí stávajících objektů a projektů realizovaných na místech s dosud zchátralými a již nevyhovujícími budovami (tzv. brownfieldy).

Projekty tohoto typu s sebou často přinášejí vedle jiných problémů (ekologická zátěž apod.) právě nezbytnost řešení otázky tzv. černé stavby. V případech, kdy bude se stávající černou stavbou počítáno i pro nové využití pozemku, nabude otázka její legalizace na významu. Právo samozřejmě poskytuje řešení ve formě dodatečného povolení stavby, a to za podmínek určených stavebním úřadem. Podle našich zkušeností bývá právě jejich splnění pro realizaci projektu klíčové a vyžaduje důkladné jednání se stavebním úřadem. Nedostatečné projednání podmínek může vést ke komplikacím při jejich splnění a ohrožení projektu jako celku. Bude jen na developerovi, zda toto řešení bude složitě hledat sám, anebo využije zkušeností jiných, kteří obdobné kroky v minulosti již uskutečnili a mohou mu poskytnout řešení vedoucí k žádanému cíli.

Stavba z pohledu práva

Napsala Alena Srbová | Publikováno v časopisu Development News, 6/2015

Na začátku roku 2014 nabyl účinnosti nový občanský zákoník. Od té doby zejména. odborná veřejnost věnuje zvýšenou pozornost tzv. superficiální zásadě, tedy situaci, kdy právní vztahy ke stavbám jsou podřízeny právním vztahům k pozemkům.

Stavba jako součást pozemku

Z pohledu developera souvisí tzv. superficiální zásada zejména s vlastnickým vztahem ke stavbě. Její podstatou totiž je, že všechno, co na pozemku vzejde a co je s ním pevně, neoddělitelně a trvale spojené, je jeho součástí a sdílí jeho osud. Znamená to, že nejen porosty (strom, keř, květina) nebo např. dřevěná kůlna, ale i jakákoli stavba, bez ohledu na její velikost, postavená na určitém pozemku, není samostatným předmětem práv či povinností. Taková stavba plně sdílí právní osud pozemku při převodu, změně apod. Jinými slovy, kdo je vlastníkem pozemku, je vlastníkem stavby.

V návaznosti na tuto zásadu, která je v českém právu nová, vznikají výkladové i praktické problémy. Pokud stavba byla např. dříve realizována na pozemku odlišného vlastníka bez jeho souhlasu (může být udělen např. formou smlouvy), byl stavebník vlastníkem stavby bez ohledu na vlastnické právo k pozemku. Za nové právní úpravy se tato situace mění tak, že vlastníkem stavby bude primárně vlastník pozemku, a to i v případě, kdy developer bude mít za to, že stavěl na pozemku vlastním. To by mohlo mít pro developera zcela fatální následky.

S ohledem na nedávnou minulost zavedlo české právo řadu dočasných opatření, jak problematiku vztahu mezi vlastnictvím pozemku a vlastnictvím stavby řešit (§ 3054 až 3061 občanského zákoníku). Jestliže měla stavba a pozemek různé vlastníky již při nabytí účinnosti nového občanského zákoníku, pak tento stav zůstává. Nicméně nebude platit již pro nové stavby, byť týchž vlastníků. Totéž platí např. i u převodu bytu, kdy není možné byt převést bez spoluvlastnického podílu k pozemku.

Naše zkušenosti naznačují, že developeři na novou právní úpravu zareagovali a nepředstavuje překážku v jejich podnikání. V menších projektech se však v současné době setkáváme se situací, kdy spoluinvestoři při vědomí předchozí právní úpravy zahájili projekt s tím, že jeden vložil pozemek a druhý měl postavit stavbu. Podle nové právní úpravy se nyní stává vlastníkem stavby vlastník pozemku. Neexistuje-li dostatečná smluvní dokumentace k dalším krokům, je stavebník ve výrazné nevýhodě a mnohdy se musí svých práv domáhat u soudu.

Z tohoto důvodu je nezbytné mít řádnou a úplnou (optimálně písemnou) smlouvu, která všechny tyto otázky řeší. Tím spíše, že lze předpokládat, že dosavadní soudní praxe, kdy soudy upřednostňovaly vlastníka stavby před vlastníkem pozemku, se výrazně změní.

Tzv. černá stavba

V oblasti nové developerské výstavby se v praxi téměř nesetkáváme s tzv. černou stavbou. Černou stavbou právo rozumí stavbu, která byla postavena v rozporu s tzv. veřejnoprávními předpisy (zejména stavebním zákonem), např. bez stavebního povolení. Důvodem je zejména skutečnost, že projekty svým rozsahem nenechávají nikoho na pochybách, že projednání se stavebním úřadem je zcela nezbytné. Klesající počet nezastavěných ploch ve městech nevede podle dosavadních zkušeností k omezování aktivit developerských společností. Mění se pouze oblast, kam jsou podnikatelské aktivity směřovány: vzrůstá počet rekonstrukcí stávajících objektů a projektů realizovaných na místech s dosud zchátralými a již nevyhovujícími budovami (tzv. brownfieldy).

Projekty tohoto typu s sebou často přinášejí vedle jiných problémů (ekologická zátěž apod.) právě nezbytnost řešení otázky tzv. černé stavby. V případech, kdy bude se stávající černou stavbou počítáno i pro nové využití pozemku, nabude otázka její legalizace na významu. Právo samozřejmě poskytuje řešení ve formě dodatečného povolení stavby, a to za podmínek určených stavebním úřadem. Podle našich zkušeností bývá právě jejich splnění pro realizaci projektu klíčové a vyžaduje důkladné jednání se stavebním úřadem. Nedostatečné projednání podmínek může vést ke komplikacím při jejich splnění a ohrožení projektu jako celku. Bude jen na developerovi, zda toto řešení bude složitě hledat sám, anebo využije zkušeností jiných, kteří obdobné kroky v minulosti již uskutečnili a mohou mu poskytnout řešení vedoucí k žádanému cíli.

JoomShaper